Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z podpisaniem umowy deweloperskiej, która jednocześnie stanowi najważniejszy dokument podpisywany przez nabywcę mieszkania i dewelopera.
Umowa deweloperska bowiem reguluje wszystkie podstawowe zobowiązania obydwóch stron, do których powinny się zastosować w procesie kupowania i przekazywania lokalu. Jakie są więc najważniejsze kwestie, na które powinniśmy zwrócić szczególną uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?
1# Zabezpieczenie środków
Konsekwencją ustawa deweloperskiej z 2011 roku jest to, że środki nabywców trafiają na specjalne bankowe rachunki powiernicze, a deweloper ma wybór czy będzie to otwarty czy zamknięty rachunek powierniczy.
W praktyce, deweloperzy zakładają rachunek przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań, więc kupujący mieszkania nie ma możliwości negocjacji zmiany rodzaju rachunku.
Otwarty rachunek powierniczy zobowiązuje bank do robienia przelewów środków nabywców (które powinny spływać zgodnie z zawartym w umowie harmonogramem spłat) już podczas prac budowlanych, więc wraz z końcem prac budowalnych deweloper powinien mieć na koncie już całość środków od nabywcy.
Z kolei zamknięty rachunek cechuje to, że środki od nabywcy wypłacane są dopiero po zakończeniu prac budowlanych.
2# Termin odbioru technicznego
Odbiór techniczny to jeden z najbardziej istotnych elementów w procesie zakupu mieszkania. Nie ma co prawda prawnego wymogu do określania terminu odbioru technicznego mieszkania, ale warto zawrzeć go w umowie deweloperskiej, aby mieć możliwość zaplanowania późniejszych prac remontowych.
Warto również wspomnieć, że odbiór techniczny to złożona kwestia, która wymaga wiedzy budowlanej. Zamiast działać na własną rękę, polecane jest wyszukanie firmy specjalizującej się w odbiorze mieszkań w naszym regionie wpisując w wyszukiwarkę na przykład “profesjonalny odbiór mieszkania Kraków” i skorzystanie z jej usług.
3# Metraż mieszkania
Istotną kwestią jest również sprecyzowanie powierzchni mieszkania razem z wymiarem każdego pomieszczenia. Warto tutaj jednak pamiętać, że przy podpisywaniu umowy deweloperskiej korzysta się z metrażu wynikającego z projektu lokalu, a w praktyce może on różnić się o 2-5% od zakładanego projektu.
Z tego powodu prezes UOKiK zaleca, aby w umowie deweloperskiej zawrzeć klauzulę stanowiącą o różnicach w metrażu.
Taka klauzula powinna zobowiązywać dewelopera do zwrócenia różnicy lub nabywcę do zapłaty jeżeli końcowy metraż będzie mniejszy albo większy o nie więcej niż 2%. A w wypadku, gdy ostateczny metraż okaże się mniejszy albo większy o więcej niż 2%, deweloper albo kupującą będą mogli zaakceptować nową ceną lub skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.
4# Odstąpienie od umowy
Ustawowe prawo odstąpienia od umowy umożliwia nabywcy odstąpienie od umowy, gdy deweloper nie wykazuje się terminowością przy przeniesieniu praw własności lub gdy wprowadził kupującego w błąd podając nieprawdziwe dane w prospekcie informacyjnym.
Natomiast umowne prawo odstąpienia od umowy występuje w umowie deweloperskiej tylko w przypadku zgody obydwóch stron i zazwyczaj umożliwia odstąpienie w określonym terminie za zapłatą odstępnego.
